dachgeschossausbau - anleitung für bauherren
bauplätze im stadtgebiet sind gesucht und die verdichtung in form von dachbodenausbauten ist daher naheliegend.
zu beachten ist zunächst jedoch einmal, dass die alte baustruktur meist nicht für zusätzliche nutzungen und belastungen vorgesehen ist. bei schlechter bausubstanz und/ oder bei mehrgeschossigen ausbauten können verstärkungsmaßnahmen im bestand notwendig werden. für die planung nicht förderlich sind oft die mittigen kaminmauern, welche die grundrissgestaltung erschweren. nur mit erfahrung und übung gelingen bei den vorgegeben rahmenbedingungen grosszügige und freie grundrisslösungen. bei wohnungen sollte eine terrasse unbedingt auf wohnraumebene angeordnet werden. freiflächen auf zweiter ebene sind vielleicht ein verwertungsargument, jedoch meist nur beschränkt praxistauglich.
falls baulich möglich, muss ein lift geplant werden. für den fall von beengten baulichen verhältnissen (z.b. im bestehenden stiegenhaus) kann von den sollmaßen hinsichtlich barrierefreiheit abgewichen werden.
zumeist kann davon ausgegangen werden, dass ein eingeschossiger dachgeschossausbau unter beibehaltung der bestehenden gebäudehöhe und innerhalb einer gedachten 45 grad-dachhülle sowohl statisch, als auch in übereinstimmung mit der bauordnung möglich ist. aufschlussreich ist meist eine besichtigung mit einem architekten vor ort. dieser wird erforderlichenfalls einen statiker beiziehen. ein entwurf sollte jedenfalls immer eine genaue kostenschätzung inkl. honorarermittlung für alle notwendigen planungs- und ausführungsleistungen beinhalten.
rechtssicherheit, ob ein projekt zulässig ist, kann nur nach erfolgreicher einreichung bei der baubehörde erzielt werden.
dachgeschossausbauten im stadtgebiet zählen zu den aufwendigsten und schwierigsten wohnbauvorhaben. als grober richtwert für einfache ausbauten in standardausstattung können derzeit (preisbasis jänner 2019) 3.300,- eur netto pro m2 wohnnutzfläche angegeben werden. hinzu kommen allfällige kosten für einen lifteinbau, ca 20% nebenkosten inkl. planung und baufsicht und 20% umsatzsteuer. in jedem fall ist, wie bei allen bauführungen im bestand, darüber hinaus eine reserve von 10% der baukosten für unvorhergesehenes vorzuhalten.
nur eine sorgfältige planung mit anschliessender ausschreibung ermöglicht die einholung von vergleichbaren angeboten. aus budgetgründen empfiehlt sich eine vergabe nach einzelnen gewerken. hierfür ist eine erfahrene bauaufsicht und rechnungsprüfung erforderlich.